Правила содержания имущества общего пользования

Правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирных домах

Законодательный регламент для жильцов предъявляет особые запросы к обслуживанию обжитых зданий, инженерных коммуникаций, общественного имущества.

Оглавление:

Требования описываются Правилами проживания в многоквартирном доме, в основе разработки которых лежат Гражданский и Жилищный Кодексы РФ, Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные в 2006 году специальными постановлениями № 25 и № 491.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации :

Порядок

Установленные законом предписания предназначаются для гарантии обеспечения соблюдения прав, вне зависимости от типа проживания на территории: временного или постоянного.

Коллективное проживание зачастую имеет негативные последствия, оно чревато возникновением разнообразных конфликтных ситуаций.

Многие жильцы для регулирования отношений предпочитают использовать общественные поведенческие нормы, а не законодательно установленные правила. Эти нормы также способствуют поддержанию порядка.

Вы можете скачать Постановления об утверждении Правил: содержания общего имущества №491 и пользования жилыми помещениями №25 в многоквартирном доме.

Предписания УК

Что чаще всего включают управляющие организации в многоквартирных домах в правила проживания? Федеральные законы отчетливо отображают общие предписания для проживающих, но они лишь косвенно касаются аспектов взаимоотношений.

Более подробные инструкции должны быть прописаны в нормативных документах органов самоуправления, принадлежащих к группе муниципальных предприятий.

Чаще всего эти управляющие компании заносят в списки норм следующее:

  1. Предписания общего типа с четко обозначенной целью создания этих норм.
  2. Временные ограничения, предназначенные для регулирования уровня шума: допустимое время проведения ремонтных работ, включения акустических приборов, шумной бытовой, техники, прочие действия, провоцирующие несоблюдение тишины. Чаще всего организации выбирают «тихое» время в период от 23 ч.

Жильцы квартиры могут предъявить требования, согласно которым применяются особые правила, запрещающие шуметь в некоторые часы днем, по выходным.

  • Условия использования лестниц, лифтовых кабин, мусоропроводов, земель двора и иного совместного имущества.
  • Режим поддержания санитарии дома, на близлежащей земле, обеспечения чистоты в местах общего использования.
  • Описания норм поведения при возникновении пожароопасных и других форс-мажорных ситуаций, правила для предотвращения ЧП.
  • Особые предписания для жильцов, имеющих домашних животных по выгулу, содержанию.
  • Описание оплаты коммунальных услуг, внесения обязательных выплат на содержание жилища.
  • Процедуры перепланировки, условия, когда эти работы допустимы и регламент их выполнения.
  • Нормативы и меру ответственности при нарушениях единоразовых и систематических.
  • Размещение транспорта возле дома.
  • Описание способов исправления аварий разного типа.
  • Другие правила эксплуатации.
  • Образец Правил проживания в многоквартирном доме, разработанных Управляющей Организацией.

    Правила, установленные на уровне законодательства

    Кроме вышеперечисленных учитываются предписания, установленные на федеральном уровне.

    Их обязаны исполнять все жильцы, даже если для конкретного дома они не прописаны.

    1. Жилье не может быть использовано для каких-либо других целей, кроме проживания. Общественные площади эксплуатируются согласно предписаниям.
    2. Использование квартир осуществляется с учетом интересов и прав соседей.
    3. Жильцы должны соблюдать меры пожарной безопасности и другие нормы. Это касается поддержания экологии, гигиены территорий.

    Запрещено производить перепланировку, если новый проект способствуют ухудшению состояния безопасности, условий эвакуации во время пожаров и прочих ЧП, перекрывает доступ к технике пожаротушения, мешает воздействию противопожарных систем.

  • Запрещено хранить взрывоопасные, токсичные вещества и предметы, способные нанести вред здоровью.
  • Ремонтировать, строить, шуметь в ночной период.
  • Владельцы, арендаторы, все остальные проживающие обязаны следить за сохранностью своей квартиры и общественных территорий.
  • Расходы на содержание помещения, оплату коммунальных платежей, услуг по ремонту и содержанию несут собственники.
  • Образцы составления заявления-претензии от собственника в управляющую компанию вы можете скачать в нашей статье.

    Что относится к самозахвату жилого помещения?

    Вопросы, касающиеся жилья, волнуют практически всех. Некоторые граждане в попытках разрешить их прибегают к незаконным и безнравственным методам.

    Согласно закону к таким методам относится заселение, произошедшее в следующих обстоятельствах:

    • вселение без законных оснований: нет документа, подтверждающего куплю-продажу, арендного соглашения;
    • имеется договор, подтверждающий права на заселение гражданина, но до этого помещение было арестовано;
    • родственники собственников, нанимателей не выразили согласия на заселение;
    • судом установлена незаконность проживания гражданина с несовершеннолетним ребенком;
    • документы, дающие основание на вселение, не имеют законодательной силы.

    Также недопустимо заселение в аварийное сооружение, если существует угроза его обрушения.

    Ответственность за невыполнение

    Вне зависимости, были ли правила приняты на уровне правительства РФ или предписаны организацией управления дома, их необходимо исполнять в обязательном порядке всем: владельцам, арендаторам, временным жильцами, посетителями.

    Не редкими являются ситуации, когда наказания, установленные за несоблюдение правил, не применяют, но если произошло серьезное отклонение от нормативов поведения, то могут быть применены санкции, установленные законодательством.

    При однократном нарушении применяются штрафные санкции.

    Если ситуация повторяется регулярно, то возможно лишение свободы на короткий период, принудительное выселение.

    Общее имущество и придомовая территория

    Кроме предписаний для жилых помещений существуют инструкции по регулированию владения общим имуществом: чердаков, гаражей и прочего.

    Согласно действующему закону РФ, все имущество дома распределено между владельцами квартир согласно правам общественной долевой собственности.

    Что относится к общему имуществу?

    К общественному владению относятся помещения вне квартир, позволяющие обслуживать обжитые комнаты:

    • лифты;
    • коридоры;
    • технические этажи;
    • чердаки;
    • объекты подвалов, содержащие коммуникационные сети, оборудования обслуживания;
    • механика, сантехника, электрика, находящаяся в доме или за пределами удовлетворяющая общественные нужды;
    • территория, отведенная под здание, озеленение, элементы благоустройства.

    Вышеперечисленное входит в категорию общего. Каковы правила пользования и ограничения по использованию объектов совместного пользования и придомовой территории?

    Владельцы общих площадей обладают правом использовать их по желанию и осуществлять перепланировку в границах допустимого.

    К примеру, можно расширять, присоединять чердачные комплексы к жилым, заниматься благоустройством территорий.

    Допустима сдача в аренду общих объектов под организацию фитнес-клубов, других общественно полезных мест.

    Важен факт нахождения в собственности придомовых территорий: здесь разрешено осуществление строительных работ, создание гаражных комплексов, дополнительных инфраструктур, сооружений обслуживания, нежилых сооружений, которые могут быть отданы арендаторам.

    Существуют ограничения по использованию таких объектов. Запрещено:

    1. Производить деятельность любого характера, направленную на получение прибыли.
    2. Осуществлять работы, ведущие к нарушению целостности зданий.
    3. Размещать на хранение вещи в местах, не созданных для хранения.
    4. Вывешивать листовки где-либо, кроме досок объявлений.
    5. Осуществлять установку дополнительных дверей, решеток без разрешения.
    6. Замусоривать помещения здания, близлежащую территорию.
    7. Содержать скот, птиц.
    8. Разведение и выгул домашних животных не должны нарушать общественный порядок, санитарные нормы.
    9. Осуществлять несанкционированную посадку, вырубку растений.

    Парковка и вождение транспорта допустимы в пределах специальной инфраструктуры.

    Внесение обязательных платежей

    Владельцы обременены издержками на поддержание общественной собственности в хорошем состоянии.

    Величина расходов определяется процентом участия в правах владения общественным имуществом.

    Если управление передано товариществу жильцов, то размер выплат исчисляется членами товарищества. Их решение обязательно к выполнению всеми собственниками.

    Тем кто не является членом ТСЖ назначаются выплаты, обеспечивающие только содержание имущества. Метод реализации обязательств по внесению необходимых платежей определяется выбранной системой управления.

    ТСЖ не обладает правом осуществления деятельности коммерческого характера, не может брать оплату за посредничество.

    Если ТСЖ несет расходы, которые должны быть возмещены собственниками, то эти расходы необходимо подтвердить документально, они должны являться экономически уместными.

    Разработка правил для каждого отдельного многоквартирного дома возложена на управляющую организацию (например, ТСЖ). Она обязана учитывать законодательные нормы. Когда правила будут утверждены, их необходимо донести до всех жильцов.

    О нарушении правил эксплуатации жилых помещений вы можете узнать из видео:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Источник: http://pravapot.ru/obschee/pravila-polzovaniya-zhilymi-pomeshheniyami-v-mnogokvartirnyh-domah.html

    Как и кто устанавливает список правил по содержанию имущества в многоквартирном доме

    В многоквартирном доме определенная часть имущества принадлежит владельцам квартир, а другая относится к общей собственности и может использоваться только в соответствии с правилами содержания. Эти требования были приняты Правительством (зафиксированы за номером 491) в августе 2006 года. О том, какие изменения произошли в этом году, и каковая актуальная редакция документа – в этой статье.

    Что к нему относится

    В документе определяются не только сами правила содержания, но и те виды общего имущества, которые относятся непосредственно к многоквартирному дому. Условно их можно разделить на несколько больших категорий.

    Внутридомовые помещения

    Это места, которые предназначены для общего использования, поэтому предполагается, что они постоянно находятся в свободном доступе для каждого владельца квартиры, коммерческого помещения и проживающего (зарегистрированного) в этом доме. Сюда относятся:

    1. Лестницы, лестничные пролеты, перила.
    2. Площадки между лестницами.
    3. Площадки непосредственно перед входом в квартиры на этажах.
    4. Лифты, а также шахты, в которых они перемещаются (сюда также включаются грузовые лифты и лифты специального назначения).
    5. Коридоры.
    6. Подвалы, чердаки.
    7. Крыши.
    8. Специальные технические этажи, в том числе и те, которые были построены на деньги, собранные собственниками. Это, например, мастерские, чердки для специального оборудования, комнаты для инженерных сетей и т.п.

    Внешние несущие конструкции

    Это основа здания, ведущие строительные элементы, обеспечивающие целостность всего сооружения:

    1. Фундамент.
    2. Стены и опоры несущие.
    3. Несущие колонны.
    4. Плиты, на которых размешаются балконы и/или лоджии.

    Прочие конструкции

    Сюда относятся те строительные элементы, которые также присутствуют в здании, однако не выполняют функцию несущей конструкции. Имеются в виду проемы (общие окна, двери в подъезде, в том числе внутренние перекрытия).

    Оборудование

    Имеются в виду инженерные сети, коммуникации, механизмы, установки, которые обеспечивают обслуживание дома (и при этом располагаются за пределами квартир и помещений коммерческого назначения):

    • электросети;
    • водопровод;
    • газопровод;
    • счетчики;
    • общедомовая антенна;
    • радиоточка;
    • домофон;
    • кабели и т.п.

    Земельный участок

    Земля непосредственно под зданием(под фундаментом), а также некоторая часть земли вокруг дома тоже принадлежит собственникам в соответствии с их долей. Границы участков всегда закреплены в соответствующих документах (кадастровый паспорт, градостроительный план и другие). Причем владельцам принадлежит не только земля, но также деревья, прочие элементы озеленения, детские площадки, дорожки, скамьи и т.п.

    Прочие объекты

    Также к собственности относятся здания и оборудования, которое размещается за пределами самой постройки, но предназначено непосредственно для его обслуживания:

    • подстанции электричества;
    • теплоузлы;
    • автостоянки со специальным выделенным местом (в том числе индивидуальные машиноместа);
    • гаражи и т.п.

    Схематически наиболее значимые виды имущества представлены на рисунке.

    Кто определяет общее имущество

    Очевидно, что все недвижимое имущество, физически связанное с домом, делится на 2 большие категории:

    1. Частная собственность – т.е. сами квартиры и некоторые дополнительные помещения, если таковые оформлены документально на конкретного владельца.
    2. Общедомовая собственность – все остальные части дома, а также придомовая территория с некоторыми объектами, которые располагаются на ней.

    При этом устанавливается, что так называемое общедомовое имущество принадлежит сразу всем официальным собственникам в соответствии с той долей, которая определяется суммарной площадью квартиры (или помещения коммерческого назначения).

    А сама процедура определения полного перечня подобных объектов осуществляется несколькими сторонами (в зависимости от конкретной ситуации):

    1. Собственники квартир, а также собственники коммерческих помещений определяют перечень на собрании, о чем составляется соответствующая документация. Впоследствии жильцы следуют правилам содержания именно этого совместного имущества в своем многоквартирном доме.
    2. Органы госвласти – определяют такой перечень для контроля того, как собственники содержат объекты, распределяют свои обязанности, не создают ли противопожарную угрозу, соблюдают ли санитарные нормы и т.п.
    3. Представители муниципальных (местных) органов – для того, чтобы проводить открытые процедуры и определить конкретную управляющую компанию. Именно на нее ложится обязанность содержать объекты, поэтому жильцы заключают соответствующий договор и оплачивают ее услуги в соответствии с принятыми тарифами.

    Основные требования

    Вне зависимости от конкретного договора между владельцами квартир многоквартирного дома и Управляющей компанией, особенностей управления и содержания имущества, правила предусматривают общие требования. При этом соблюдение этих требований обязательно всеми без исключения ответственными сторонами, поскольку они имеют прямое отношение к законодательству РФ:

    1. Обеспечение поддержания параметров безопасности – например, нельзя разрушать несущие конструкции в целях перепланировки, запрещается производить ремонт, который частично изменяет расположение стен без получения разрешения, создавать бассейны и т.п.
    2. Полная безопасность жизни и обеспечение нормальных условий для здоровья владельцев квартир, проживающих в них, а также каждого гостя. Например, не допускается производить опасное производство в квартире, создавать риск пожара, применять токсичные химикаты и т.п.
    3. Обеспечение постоянного доступа в любые помещения (кроме тех, для которых подобной возможности не предусмотрено). Здесь имеется в виду запрещение монтажа конструкций, которые препятствуют доступу, например, на общие балконы, на резервные лестницы (на случай пожара), лестничную площадку (ограничение части территории).
    4. Обеспечение постоянного доступа к любой части земельного участка вокруг (за исключением мест, куда доступ воспрещается – например, трансформаторная будка). Здесь имеется в виду незаконность создания каких-либо ограждений, постоянных или временных строений, которые препятствуют доступу к тем или иным частям участка. Все подобные сооружения возводятся только по согласованию с собственниками.
    5. Обеспечение постоянной готовности электросетей, водо- и газопровода, прочего оборудования и инженерных коммуникаций для бесперебойного снабжения всеми необходимыми коммунальными услугами.
    6. Поддержание внешнего вида, который был изначально предусмотрен проектом. Имеется в виду недопустимость создания дополнительных конструкций, окрашивания внешних поверхностей стен и прочих общих изменений имущества, которые не предусмотрены правилами его содержания.
    7. Соблюдение прочих видов законных прав собственников, проживающих, гостей, владельцев коммерческих помещений и всех остальных заинтересованных лиц.

    Что входит в содержание

    Правила определяют и состав понятия «содержания», т.е. какие именно меры, процедуры имеются в виду:

    1. Регулярный осмотр (визуальный) как собственниками, так и другими заинтересованными лицами для своевременного обнаружения явных недостатков, дефектов.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Каждая процедура осмотра производится на официальном уровне, т.е. она организовывается заранее. А по результатам обязательно составляется письменный акт осмотра, который подписывается лицами, участвовавшими в этой процедуре.

    1. Обеспечение бесперебойного, нормального освещения подъезда, крыльца и всех остальных комнат, которые относятся к категории общего пользования.
    2. Обеспечение одинаковых (в пределах принятых диапазонов) ключевых параметров – температуры и влажности в таких местах.
    3. Проведение регулярной уборки, а также очистки (в том числе и земельного участка вокруг здания) для механического удаления загрязнений, а при необходимости – санитарной обработки участка и внутренних пространств.
    4. Организованный сбор и регулярный вывоз бытовых отходов любого происхождения (твердых, жидких), в том числе и отходов, непосредственно связанных с работой организаций и ИП, ведущих деятельность в помещениях (или в помещениях на земельном участке, относящемся к нему).
    5. Обеспечение всех необходимых мер во избежание пожаров, возгораний, в том числе в технических помещениях, на участке вокруг здания (например, недопустимо поджигать тополиный пух, сжигать листву, траву, располагать мангалы и барбекю и т.п.).
    6. Уход за зелеными насаждениями, кустами, газонами, деревьями, клумбами.
    7. Уход за всеми элементами благоустройства – скамьи, придомовые палисадники, парковые зоны, детские. спортивные площадки и элементы на них.
    8. Ремонт мелкосрочного и капитального характера всех помещений, которые относятся к категории общего пользования. Подготовка их к новому сезону (например, проведение дополнительного утепления).

    Правилами предусматривается, что каждый владелец квартиры или коммерческого помещения имеет право самостоятельно содержать общие объекты имущества в многоквартирном доме, а также делегировать свои обязанности другим лицам (профессиональным строителям, монтажникам, инженерам, уборщицам и др.).

    Что НЕ входит

    Очевидно, что речь выше шла исключительно об имуществе, которое относится к общему использованию, поэтому в содержание не входят обязанности по уходу за всеми остальными объектами (даже если они непосредственно контактируют с общей территорией):
    • окна и двери квартиры;
    • утепление входной двери и/или окна, балкона квартиры;
    • уборка, уход, облагораживание земельных участков, зеленых насаждений, а также сооружений на них, если они не относятся к общедолевой собственности владельцев квартир.

    Таким образом, срабатывает простой принцип: собственник несет ответственность и обязан содержать исключительно свое имущество. Если же объект находится в совместной собственности, обязанность по уходу за ним возлагается сразу на всех владельцев.

    Как организовать уход за имуществом

    На сегодняшний день у владельцев квартир есть выбор, как им лучше организовать уход за своим домом, т.е. какой способ управления выбрать.

    Управляют собственники

    Это наиболее распространенный и достаточно удобный вариант. Очевидно, что сами владельцы не имеют достаточно времени и желания, чтобы своевременно принимать меры по уходу за объектами общего владения, поэтому они заключают договор в Управляющей компанией. Выбор конкретной организации происходит на собрании (достаточно 50% и 1 голоса).

    Другой вариант – заключить такой же договор с организацией, которая выполняет конкретные работы по ремонту, оказывает услуги содержания. Допускается заключение нескольких договоров с разными компаниями, если владельцы сочтут, что это соответствует их интересам.

    Управляет ТСЖ

    В этом случае решение принимает потребительский кооператив или жилищностроительный (а также товарищество собственников). Сами владельцы вступают в эту организацию, а не вступившие – заключают договор с ТСЖ.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Текст договора утверждается на общем собрании собственников. Он всегда доступен в открытых источниках – в Управляющей компании, ТСЖ, у старшего по дому, а также на официальных страницах этих организаций в сети интернет.

    Как рассчитывается плата

    Собственники содержат личное и общее имущество исключительно за свой счет. А плата рассчитывается по существующим тарифам и с учетом территории квартиры, которая официально принадлежит гражданину. Как правило, каждому владельцу приходят ежемесячные квитанции, которые имеют соответствующее название – «Содержание жилья».

    Однако так бывает не во всех случаях – иногда расчеты приводятся в единой квитанции, но прописываются отдельной строкой, как показано на рисунке ниже.

    При этом плата взимается и за содержание жилья, и за ремонт в нем (в том числе за капитальный, исключая отдельные случаи).

    Таким образом, собственники платят и ухаживают как за свои квартиры, так и места общего пользования в многоквартирном доме, и при этом они подчиняются определенным требованиям, которые предусмотрены правилами.

    Источник: http://2ann.ru/pravila-soderzhaniya-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome/

    Правила проживания и содержания общего имущества

    Настоящие правила разработаны в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Кодексом РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001г №195 ФЗ, Федеральным законом от 30.г.,№52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г.№25, Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г.,№491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г.№170,Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307, Правилами пожарной безопасности в РФ, утвержденными приказом МЧС России от18.06.2003г.№313.

    Общие положения

    1.1. Целью Правил является:

    — обеспечение безопасности проживания в доме;

    — регулирование отношений по пользованию общим имуществом в МКД

    — создание благоприятной атмосферы для проживания;

    — сохранение окружающей среды;

    — соблюдение общественного порядка;

    — развитие и сохранение добрососедских отношений.

    Правила призваны способствовать уважению и пониманию между соседями, необходимым для благополучного совместного проживания в многоквартирном доме.

    Правила обязательны для исполнения всеми собственниками жилых и нежилых помещений, нанимателями, арендаторами и членами семей указанных категорий граждан, а также временными жильцами и гостями, независимо от проживания.

    Управляющая компания во исполнение требований Кодекса РФ об административных правонарушениях, в праве обратиться, в зависимости от характера нарушения, в комиссию по делам несовершеннолетних и защите их прав, федеральные органы исполнительной власти, структурные подразделения и территориальные органы, административные комиссии и иные органы.

    Соблюдение мер пожарной безопасности.

    2.1. Пользование проживающими в доме жилыми и нежилыми помещениями, а также помещениями общего пользования осуществляется с учетом требований пожарной безопасности в РФ, утвержденными приказом МЧС России от 18.06.2003г. №313.

    Противопожарные предписания обязательны для всех проживающих в доме

    2.2. Проживающие в доме при обнаружении пожара (возгорания) как внутри помещения, так и за его пределами должны немедленно сообщать об этом на УК ,

    и по тел 01, 112, а приналичии возможности — принимать все возможные меры по его устранению.

    2.3. Спасательное и противопожарное оборудование должно быть в исправном рабочем состоянии. Спасательное и противопожарное оборудование запрещено портить или применять не по назначению. Виновник порчи оборудования обязан возместить причиненный ущерб.

    2.4. Запрещено хранить в квартирах и в подвальных помещениях взрывоопасные , легковоспламеняющиеся и горючие вещества, а также выставлять их на лестничные площадки.

    2.5. Запрещается курить в подъездах ( в лифте, на лестничных площадках) и подвалах, сбрасывать пепел и окурки из окон, с балконов (лоджий) на улицу и лестничные проемы. Запрещается выбрасывать непотушенные окурки в мусоропровод.

    2.6. Лестничные площадки и лестничные проемы, коридоры, тамбуры, проходы должны быть свободными для возможной эвакуации в случае пожара, стихийного бедствия или аварийной ситуации.

    2.7.Запрещено складировать в помещениях общего пользования громоздкие предметы (старую мебель, велосипеды, детские коляски, а также крупногабаритный мусор, строительные материалы и т. п.)

    2.8. Пути подъезда для пожарных и спасательных транспортных средств должны быть всегда свободными.

    2.9. С целью соблюдения безопасности передвижения работники УК «СПК» вправе в случае захламления проходов и подъездных путей очистить их без специального напоминания и за счет виновников. Претензии владельцев оставленных вещей и предметов на возмещение ущерба не принимаются.

    3. Меры безопасности проживания в доме

    3.1. Содержание жилых и нежилых помещений, а также помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, должно обеспечивать безопасные условия проживания и отвечать нормам, установленными Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.г. №25, Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными постановлением Правительства РФ от13.08.2006г.№491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170.

    3.2. Проживающие в доме должны заботиться о том, чтобы доступ в подъезды, подвал, технический этаж, кровлю и др. дома для посторонних лиц был недоступен.

    Входные двери в подъезд, оснащенные автоматическими запирающими устройствами, должны быть заперты.

    3.3. Окна на лестничных клетках, в подвале необходимо держать закрытыми в отопительный период, а также ночью и во время ветреной или дождливой погоды.

    Цветочные ящики разрешается устанавливать только на внутренней стороне лоджии.

    Запрещается что-либо выбрасывать, высыпать или выливать из окон, с лоджий.

    3.4. Лифт должен использоваться только по назначению. Пользоваться лифтом маленьким детям можно только в сопровождении взрослых. Взрослые обязаны следить, чтобы дети не нажимали кнопку вызова лифта без необходимости и не баловались в лифтовой кабине.

    Запрещается перевозить в лифте тяжелые предметы (мебель, крупную бытовую технику и т.п.)

    По окончании перевозки грузов кабина лифта должна быть надлежащим образом убрана.

    3.5.При обнаружении неисправного инженерного оборудования, аварии и других непредвиденных обстоятельствах в квартире или помещениях общего пользования, проживающие в доме должны немедленно сообщить на ЭУ УК «СПК» или в аварийную службу, и, по возможности , незамедлительно принять меры к их устранению.

    УК должна обеспечить незамедлительную локализацию аварии в сроки, установленные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003г. №170. Расходы по устранению аварии, возникшие по вине проживающего в доме, несет виновник, ущерб возмещается им добровольно или в судебном порядке.

    3.6. Запрещается самовольное подключение к общедомовым системам электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения.

    Запрещается сливать в системы канализации жидкие отходы, содержащие остатки цемента, асбеста, мела, а также выбрасывать другой мусор, тряпки, предметы личной гигиены и др., способные вызвать засорение системы канализации. Ремонтные работы по устранению любых повреждений (неисправностей), возникших вследствие неправильного использования сантехнического оборудования, производится за счет средств собственника помещения, по вине которого произошло повреждение.

    3.7. Запрещается самовольно производить в помещениях общего пользования или на отдельных элементах общего имущества какие-либо работы, а также перестраивать, достраивать или ликвидировать отдельные элементы общего имущества.

    4. Обеспечение доступа в жилое и нежилое помещение.

    4.1.Проживающие в доме обязаны обеспечить доступ в занимаемое ими жилое или нежилое помещение для:

    — осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, относящегося к общему имуществу, и выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное время с работниками УК.

    — снятия показаний ИПУ

    — обнаружения и ликвидации аварии в любое время суток

    4.2. В случаях, когда собственник не проживает в помещении, собственник обязан уведомить об этом УК и оставить на УК информацию о контактном лице, которое сможет обеспечить доступ в помещение или сдать дубликаты ключей.

    4.3. В случае, если проживающий в доме производит замену или установку дополнительных замков на любые двери, он должен немедленно уведомить об этом управляющего ЭУ и предоставить копии ключей от новых дополнительных замков.

    5. Проведение ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях.

    5.1. Перед началом проведения в квартире (нежилом помещении) ремонтно-строительных работ необходимо довести до сведения управляющего ЭУ.

    5.2. Запрещается выполнять нарушающие тишину ремонтно-строительные работы в следующее время:

    — в рабочиеднис 13.00 до 15.00 часов(для отдыха малолетних детей)

    -в рабочие дни с 23.00 до 8.00 часов

    — в выходные и праздничные дни с 21.00 до 9.00 часов

    5.3. Подъем материалов на объект осуществляется с использованием грузопассажирского лифта (при наличии), или только по лестнице.

    5.4. Въезжающие в помещение дома и выезжающие из них лица должны самостоятельно убирать за собой контейнеры, коробки, а также грязь и мусор. Вывоз мусора в пассажирских лифтах запрещен. Мусор должен быть упакован в мешки или другую тару, исключающую высыпание сыпучих материалов, загрязнение и повреждение мест общего пользования.

    5.5. Переустройство или перепланировку жилого помещения требуется производить в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. Самовольно переустроившее или перепланировавшие жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.Для проведения переустройства или перепланировки жилых помещений, в результате которых уменьшается размер общего имущества в МКД, требуется согласие всех собственников помещений в доме. Во время производства работ должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в переустраиваемое помещение для контроля состояния несущих и ограждающих конструкций, звуко-гидроизоляции, элементов общедомовых систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, заземления, электроснабжения, пожарной сигнализации.

    5.6. При необходимости отключить какие-либо инженерные системы дома при производстве ремонтно-строительных работ в помещении необходимо получить соответствующее разрешение в УК. Самостоятельное отключение запрещено.

    5.7. Запрещается проведение ремонтно-строительных работ без разрешения УК на внешних фасадных стенах (установка кондиционеров, изменение цвета, размера и конфигурации окон и дверей)

    6. Соблюдение общественного порядка.

    6.1. Проживающие в доме не должны совершать или допускать совершение каких-либо действий, нарушающих права и законные интересы соседей в доме.

    6.2. Всем проживающим в доме настоятельно рекомендуется не допускать чрезмерного шума от:

    — хлопанья дверями, беганья по лестницам, выбивания ковров, громкой музыки и пр.

    6.3. Необходимо устанавливать радиоприёмники, телевизоры и другую аудио- и видеотехнику всегда на умеренную громкость, позволяющую распространение звука только в пределах помещения.

    Необходимо избегать громких звуков в помещении при открытых окнах и дверях, а также на балконах (лоджиях, террасах).

    6.4. В помещениях общего пользования и на придомовой территории запрещается:

    Распитие пива и напитков, изготавливаемых на его основе, алкогольной и спиртосодержащей продукции либо потребление наркотических средств или психотропных веществ;

    Нарушение общественного порядка, выражающее явное неуважение к обществу нецензурной бранью, оскорбительным приставанием к гражданам, а равно уничтожением или повреждением чужого имущества.

    6.5 Жалобы, касающиеся действий соседей в доме, подаются только в письменном виде на УК.

    7. Создание и поддержание благоприятной атмосферы для проживания

    7.1. Проживающие в доме не должны совершать или допускать совершение каких-либо действий, нарушающих права и законные интересы соседей по дому на покой, комфорт, охрану здоровья и благоприятную среду обитания.

    7.2. Все проживающие в доме должны заботится о чистоте своей квартиры, в том числе ухаживать за окнами, балконами, лоджиями и наружными дверями.

    7.3. Все проживающие в доме должны заботиться также о чистоте и сохранности помещений общего пользования и отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме. Произведённые по неосторожности или умышленно порча или загрязнения (сбитые углы и косяки, царапины, рисунки, брошенный мусор, грязь и д.р.) стен, окон перил, входных подъездных дверей и дверей в подвал, кабин лифта, звонков, почтовых ящиков и т.п. устраняются самим виновным или за его счёт. Повреждения и загрязнения, в которых виновны дети проживающих в доме, устраняются их родителями или за их счёт.

    7.4. лицо, пролившее любые жидкости на пол в помещениях общего пользования, обязано немедленно обеспечить их устранение.

    7.5. Мусор всех видов (зола, сор, бутылки, пакеты, пищевые отходы и т.п.), упакованный в пакеты для мусора, должен выбрасываться в мусорные баки

    Запрещается оставлять пакеты с мусором и отходами на лестничных площадках и в других помещениях общего пользования.

    7.6.Крупногабаритный мусор (строительный мусор, картон от бытовой и оргтехники, пластик и т.п.) позволяется выбрасывать в предназначенные для этого контейнеры только в измельчённом виде. Для вывоза тяжёлого и (или) крупногабаритного мусора (старая мебель, строительный материал, др.) следует заказывать специальный транспорт.

    7.7. Пищевымии отходами запрещается кормить уличных собак и кошек, а так же птиц, особенно выбрасывая мусор через окно или балкон (лоджию).

    7.8. В случае появления в доме крыс, мышей и вредных насекомых необходимо немедленно сообщить об этом но ЭУ УК.

    Выбивать вытряхивать или чистить постели, матрасы, покрывала, одежде, обувь и т.д. в подъезде дома, а так же из окон и через перила балконов (лоджий) не разрешается.

    Для сушки белья необходимо использовать специальные комнаты в подъезде или специальную площадку во дворе.

    7.9. С целью сохранения эстетически привлекательного внешнего вида балкона (лоджии) запрещается:

    — развешивать веревки, устанавливать сушилки для сушки белья, одежды, ковров и др.вещей за пределами лоджии

    — развешивать белье, одежду и др. выше парапета

    — складирование на лоджии мебели, строительных материалов, старой бытовой техники и т.п.

    7.10. Запрещается вывешивать объявления на стенах лестничных площадок, дверях лифтов, дверях подъездов и т.д.

    Онлайн-сервис «Эксплуатация» (Личный кабинет)

    Единый телефон:

    C 8:30 до 17:30 — прием заявок, бухгалтерия C 17:30 до 8:30 — диспетчерская служба

    Прием платежей организован через PayAnyWay.

    Источник: http://xn—-8sbavnibi9atodh9b5fwb.xn--p1ai/index.php?id=25

    Право собственности на общее имущество: изучаем и реализуем

    Мы продолжаем обсуждать проблемы пользования общим имуществом в многоквартирных домах. Напомним: в первой части статьи мы пришли к пониманию того, что собственники квартир не должны самоустраняться от вопроса использования и обслуживания общим имуществом

    Признаки общей собственности

    Согласно ч. 1 ст. 5 Закона № 417-VIII, общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью сособственников . Это означает, что правовой режим данного имущества установлен положениями ГК Украины касательно осуществления общей совместной собственности, с учетом специальных норм Закона № 417-VIII.

    Так, в соответствии с ч. 1 ст. 368 ГК Украины, общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними (ч. 1 ст. 369 ГК Украины).

    Для общей совместной собственности на общее имущество в многоквартирном доме характерны следующие особенности:

    • собственники квартир (нежилых помещений) в доме не имеют конкретно определенной доли в праве собственности на общее имущество.

    Если квартира либо нежилое помещение принадлежит более чем одному сособственнику, реализация прав и исполнение обязанностей сособственниками квартиры или нежилого помещения, включая участие в управлении многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности (ч. 3 ст. 4 Закона № 417-VIII);

    • данное имущество не может быть разделено между сособственниками, и такие сособственники не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.

    Таким образом, в отличие от общего порядка осуществления общей совместной собственности, когда выдел в натуре доли одного из сособственников возможен, в случае с многоквартирным домом существует исключение. Данное положение очень кстати, поскольку оно призвано исключить любые попытки присвоения общего имущества, которое априори должно оставаться в общей собственности жильцов, отдельными заинтересованными лицами;

    • кредитор сособственника не имеет права требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.

    Это вытекает из самой сути общего имущества, в частности — его назначения обслуживать потребности всех сособственников в течение всего времени существования дома. Логично, что для обеспечения данной возможности законодателю необходимо было закрепить невозможность выделения отдельных элементов общего имущества в натуре и дальнейшего отчуждения, а значит — выхода из состава общего имущества.

    Как управлять?

    Право собственности на общее имущество может быть реализовано сособственниками в установленном законодательством порядке. Напомним: на сегодняшний день сособственники имеют право выбирать из трех механизмов управления домом:

    1) осуществление самостоятельного управления путем принятия всех решений на общем собрании;

    2) создание ОСМД;

    3) передача всех или части функций по управлению соответствующему субъекту хозяйствования — управляющему (подробнее об этом — здесь).

    Учитывая это, возможны следующие механизмы управления общим имуществом:

    • если в доме создано ОСМД, последнее может определять порядок пользования общим имуществом в соответствии с уставом объединения (ч. 1 ст. 16 Закона № 2866-III);
    • при осуществлении управления домом управляющим (субъектом хозяйствования — юридическим или физическим лицом) порядок управления общим имуществом определяется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом (ст. 11 Закона № 417-VIII);
    • при осуществлении непосредственного управления домом сособственниками полномочия по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, установлению, изменению и отмене ограничений относительно использования общего имущества имеют соответствующее собрания сособственников (ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII).

    Общие права есть. А обязанности?

    Как мы уже выяснили, все собственники квартир (нежилых помещений) в многоквартирном доме являются сособственниками общего блага — общего имущества. Но, кроме прав, все сособственники имеют еще и обязанности, связанные с такими правами. Какие именно?

    Во-первых , независимо от выбранной формы управления общим имуществом, все сособственники имеют права и обязанности, установленные законом (см. далее таблицу 1).

    Во-вторых , при создании ОСМД сособственники получают дополнительные права и обязанности (см. далее таблицу 2).

    Права и обязанности сособственников многоквартирного дома

    Отметим: Законом № 417-VIII заметно расширен перечень прав сособственников многоквартирного дома. В первую очередь — с принятием указанного Закона было отменено само понятие членства в ОСМД как таково, зато установлено, что в случае создания последнего управление домом осуществляется всеми сособственниками. К правам сособственников добавлена возможность получать информацию о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома и поступлениях, полученных от его использования.

    Нововведением вышеупомянутого Закона является и то, что сособственники наделены правом бесплатно получать информацию о субъектах права собственности на все квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме и площади таких квартир и помещений в порядке и пределах, определенных законом. На практике узнать о собственниках других квартир в доме можно на официальном сайте https://kap.minjust.gov.ua, который администрируется Министерством юстиции Украины, предварительно зарегистрировавшись. Однако это возможно только в случае, если сведения о квартире были внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество из соответствующих реестров, которые велись бюро технической инвентаризации. Реализация же приведенного права в противном случае будет вызывать значительные трудности из-за отсутствия четкого механизма. Сособственники также наделены правом на возмещение виновным лицом убытков , причиненных общему имуществу многоквартирного дома, в размере, соответствующем доле каждого сособственника.

    Касательно обязанностей совладельцев — на сегодняшний день они также изложены законодательно более развернуто, нежели раньше. К тому же на каждого сособственника возложено новое обязательство — обеспечивать текущий осмотр и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла здания и нести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию согласно закону. Данным подходом законодатель показывает, что общее имущество не только порождает права на него, но и возлагает на его собственников бремя содержания имущества в виде ряда достаточно конкретных обязанностей.

    Таблица 2

    Права и обязанности сособственников в случае создания ОСМД

    Как видим, права и обязанности сособственников достаточно подробно изложены на законодательном уровне. Их перечень может быть расширен в уставе ОСМД, соответствующих документах, утвержденных решениями общего собрания сособственников. В случае отчуждения квартиры либо нежилого помещения новый собственник приобретает все обязанности предыдущего собственника в качестве сособственника (ч. 3 ст. 7 Закона № 417-VIII).

    Тень ответственности

    Вопрос ответственности сособственников многоквартирных домов также является актуальным и для большинства сособственников такого дома неизвестным.

    В ст. 13 Конституции Украины указано: собственность обязывает. Собственность не должна использоваться во вред человеку и обществу. Данный тезис Основного Закона подчеркивает, что собственник не только имеет права касательно своей собственности, но и несет ответственность за нее — в нашем случае не только за свою квартиру, но и за общее имущество.

    Общие основания ответственности сособственников устанавливаются в ст. 8 Закона № 417-VIII. Закон разделяет ответственность на две группы:

    1) возникающая вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения своих обязанностей сособственниками

    2) возникающая в результате действий уполномоченного лица (лиц) и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий.

    В первом случае (и это является новацией Закона № 417-VIII) ответственность за вред несут все сособственники совместно, причем ответственность каждого сособственника определяется пропорционально его доле сособственника.

    Доля сособственника — доля, которую составляет площадь квартиры и/или нежилого помещения сособственника в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (п. 9 ч. 1 ст. 1 Закона № 417-VIII). Данная формулировка позволяет сделать следующие выводы:

    1) термин «пропорционально доле» означает, что ответственность сособственника четко ограничена. То есть ситуация, при которой вместо одного недобросовестного сособственника будут нести ответственность другие сособственники, исключена — каждый отвечает самостоятельно;

    2) привязка к «доле сособственника» означает, что тот сособственник, у кого площадь квартиры и/или нежилого помещения в многоквартирном доме больше, будет нести ответственность по общим обязательствам в большем размере.

    В Законе № 417-VIII указывается: данный принцип применяется, в частности, в случаях заключения договора, который является обязательным для всех сособственников. Объем обязательств и ответственности каждого сособственника, не надлежащим образом исполняющего соответствующие обязанности по данному договору, определяется пропорционально его доле сособственника.

    Касательно второй группы ответственности, которая может возникать в результате действий уполномоченного лица (лиц) и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий, Закон № 417-VIII прямо закрепляет, что сособственники по таким обязательствам ответственности не несут.

    Относительно многоквартирных домов, в которых созданы ОСМД, положение об ответственности устанавливается положениями Закона № 2866-III. Так, аналогично домам без ОСМД, ответственность каждого сособственника определяется пропорционально его доле сособственника.

    Однако закон об ОСМД рассматривает вопрос ответственности несколько шире. Так, в соответствии со ст. 29 Закона № 2866-III, сособственники многоквартирного дома за нарушение законодательства об объединении несут гражданскую, уголовную, административную ответственность согласно закону.

    Выше мы уже рассмотрели принципы гражданско-правовой ответственности сособственников за общее имущество. Теперь обратим внимание на вопросы индивидуальной ответственности (гражданской, уголовной и административной) сособственника за свои действия.

    Согласно общему правилу, предусмотренному ст. 1166 Гражданского кодекса Украины, имущественный вред, причиненный неправомерными решениями, действиями либо бездеятельностью личным неимущественным правам физического или юридического лица, а также вред, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред.

    В качестве примера применения ст. 1166 ГК Украины можно привести распространенный случай, когда лицо, забыв выключить краны в своей квартире, затопило соседей. При таких обстоятельствах весь вред (стоимость проведения ремонта, стоимость поврежденных вещей) подлежит возмещению виновным лицом. Вина собственника будет и в том случае, когда затопление произошло в результате ненадлежащего технического состояния внутренне-квартирной сети водоснабжения.

    Лицо, пострадавшее вследствие виновных действий нарушителя, имеет также право на возмещение морального вреда (ст. 1167 ГК Украины). Размер вреда подлежит обоснованию и доказыванию в суде.

    При этом, согласно ч. 2 ст. 1166 ГК Украины, лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине. Например, это тот самый случай, связанный с затоплением, но который произошел не по вине собственника квартиры.

    Спецификой, присущей для ОСМД, является то, что гражданская ответственность может возникать непосредственно на основании устава объединения. Данное положение прямо предусмотрено в ст. 29 Закона № 2866-III. В ст. 7 настоящего Закона указано : в уставе должна быть определена ответственность за нарушение устава и решений уставных органов.

    Собственники квартир в многоквартирных домах могут быть привлечены к ответственности за нарушение правил пользования жилыми помещениями . Непосредственно правила пользования жилыми помещениями, за нарушение которых предусмотрена ответственность, утверждены постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № 572. Правилами, среди прочего, запрещается:

    • использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера;
    • хранить взрывоопасные либо экологически вредные вещества и предметы;
    • громко петь и кричать, пользоваться звуковоспроизводящей аппаратурой и прочими источниками бытового шума с двадцати двух до восьми часов;
    • проводить в рабочие дни с двадцати одного до восьми часов, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно ремонтные работы, сопровождающиеся шумом;

    . Собственник, наниматель (арендатор) помещения, в котором планируется проведение ремонтных работ, обязан уведомить жителей прилегающих квартир, жилых помещений о начале указанных работ. С согласия жителей всех прилегающих квартир, жилых помещений ремонтные и строительные работы могут проводиться также в праздничные и нерабочие дни. Уровень шума, который создается при проведении строительных работ, не должен превышать санитарных норм.

    • содержать на балконах и лоджиях животных, в частности — птицу и пчел.

    Нарушение вышеуказанных правил влечет привлечение виновного лица к административной ответственности согласно ст. 150 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее — КУоАП). Ею устанавливается ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порчу жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства.

    Перечисленные правонарушения влекут за собой предупреждение либо наложение штрафа на граждан от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 грн) и предупреждение либо наложение штрафа на должностных лиц — от 3 до 7 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 грн до 119 грн).

    Наименее распространенными случаями являются применения уголовной ответственности. Вопросы уголовной ответственности регламентируются статьями Уголовного кодекса Украины и касаются персонально физических лиц. Поэтому на данном виде ответственности не будем останавливаться.

    К ответственности могут привлекаться не только сособственники, но и само ОСМД или управляющий в случае нарушения ими положений устава ОСМД или в соответствии с договором о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Правовые последствия нарушений, как правило, регламентируются в Уставе и договоре, при отсутствии в данных документах специальных положений будут применяться общие нормы гражданского и жилищного законодательства.

    Подытожим

    На сегодняшний день отечественное законодательство, регулирующее отношения сособственников касательно пользования и распоряжения общим имуществом, достаточно качественно.

    При этом следует признать, что без осознания сособственниками своих прав и обязанностей касательно содержания собственного имущества последнее не может быть эффективным. Поэтому не менее важным, нежели законодательное закрепление особенностей осуществления права собственности в многоквартирном доме, является занятие сособственниками активной позиции полноправного хозяина, а не наблюдателя, который ждет улучшения его имущества и иную помощь со стороны других лиц.

    Елена ТРЕГУБОВА,

    Источник: http://www.osbb-inform.com.ua/ru/2015/09/14/5/